Podatek od wynajmu mieszkania 2022/2023

44 komentarze

Redaktor Najlepszekonto.pl

Źródło: @ Towfiqu barbhuiya/unsplash

Wynajmujesz komuś mieszkanie? Powinieneś płacić podatek dochodowy. W przypadku najmu prywatnego jedyną dostępną obecnie formą rozliczeń jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tylko w ten sposób mogą się rozliczać także osoby, które do 2022 r. stosowały skalę podatkową. Sprawdzamy, jak rozliczać najem i co grozi za ukrywanie dochodów z tego tytułu.

Spis treści

W tekście skupimy się na omówieniu zasad dotyczących osób fizycznych (tzw. najem prywatny), bez związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Będąc w takiej sytuacji, powinieneś podpisać umowę najmu z najemcą i obowiązkowo płacić podatek dochodowy. Prawdą jest, że czyni to coraz więcej właścicieli mieszkań, ale wciąż jeszcze szeroka jest szara strefa, w której ukrywają się Ci, którzy nie przestrzegają obowiązujących przepisów i narażają się na karę.

W obecnym stanie prawnym nie ma obowiązku zgłaszania umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony do naczelnika urzędu skarbowego. Taki wymóg dotyczy tylko najmu okazjonalnego, czyli sytuacji, gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
Za ukrywanie dochodów (niepłacenie należnego podatku) grozi grzywna.

Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania

Zgodnie z zasadami obowiązującymi do końca 2021 r. właściciel mieszkania miał do wyboru dwie formy opodatkowania: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatek ryczałtowy) lub na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Obowiązujące od 1 stycznia 2022 r. reguły Polskiego Ładu pozwalały tylko na tę pierwszą formę rozliczeń, ale osoby rozliczające się według zasad ogólnych zachowały do tego prawo także w roku 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. nie ma już żadnych wyjątków; wszystkich wynajmujących mieszkania jako osoby indywidualne obowiązują jednolite zasady - należność dla fiskusa trzeba płacić w formie ryczałtowej.

Narrację tego artykułu będziemy prowadzili dwutorowo: pokazując, jak ująć wpływy z tytułu najmu mieszkania w zeznaniu rocznym za rok 2022 r. oraz jak wykazywać przychody uzyskiwane w roku 2023, które trzeba będzie rozliczyć w 2024 r. na druku PIT 28.

Proste zasady podatku zryczałtowanego

Do obliczenia należnego podatku brane są pod uwagę jedynie przychody z tytułu najmu mieszkania, nie sumuje się ich z przychodami z innych źródeł (np. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej, emerytur). Trzeba tylko uważać, by w umowie najmu wyraźnie rozróżnić kwoty należne Tobie jako właścicielowi lokalu (czynsz najmu) od opłat przekazywanych Ci przez najemcę na pokrycie czynszu dla administratora nieruchomości czy opłat dla dostawców mediów (prąd, gaz, woda itp.). To niezwykle ważne, gdyż podatek dotyczy tylko pieniędzy należnych Tobie. Jeśli tego wyraźnie nie rozgraniczysz w umowie, to cała kwota przekazywana Ci przez najemcę będzie uznana jako należność dla Ciebie i będziesz musiał od niej zapłacić podatek.

Blaski i cienie rozliczenia na zasadach ogólnych

Dostępna do końca 2022 r. możliwość rozliczania przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej, była nieco bardziej skomplikowane, gdyż od przychodów (kwoty zapłacone przez najemcę) trzeba było odjąć koszty związane z najmem (np. zakup nowych mebli, sprzętu AGD, wydatki na remont czy ubezpieczenie) i dopiero od tak obliczonego dochodu określić stawkę podatku.

W zeznaniu rocznym dochód z najmu sumuje się z innymi dochodami, co może wiązać się z koniecznością zapłacenia fiskusowi daniny według wyższej stawki podatkowej.

Rozliczenie podatku za wynajem mieszkania – jak płacić ryczałt?

Jak wspomnieliśmy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest obecnie jedyną formą płacenia podatku od najmu mieszkania przez osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej związanej z najmem. W związku z tym nie ma konieczności zgłaszania tego w żaden sposób do urzędu skarbowego. Wpłata pierwszej zaliczki oznaczonej symbolem PPE jest wystarczającym sygnałem dla urzędników, że uzyskujesz przychody z wynajmu.

Obowiązuje zasada, że odpowiednia kwota powinna być przekazana na mikrorachunek podatkowy podatnika do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym pojawił się pierwszy przychód (w przypadku rozliczeń kwartalnych: do 20. dnia kolejnego kwartału). Gdy nastąpił on w grudniu lub w IV kwartale, to przelewu należy dokonać do 28 lutego roku następnego.

Prawo do rozliczeń kwartalnych przysługuje podatnikom, których przychody z tytułu najmu w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 200 tys. euro. O wyborze tej częstotliwości opłacania daniny też nie trzeba informować urzędu skarbowego. Należy tylko zaznaczyć odpowiednią rubrykę w części U druku PIT 28 za rok, w którym podatek był opłacany kwartalnie.

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania

Podatek od prywatnego najmu mieszkania określony jest ryczałtowo. Do 100 tys. zł stawka wynosi 8,5%, natomiast po jej przekroczeniu trzeba zapłacić 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Dodajmy, że przy obecnie obowiązujących zasadach nie ma możliwości uwzględnienia kwoty wolnej od podatku (podatek trzeba zapłacić od każdej otrzymanej złotówki) ani kosztów ponoszonych przez właściciela lokalu w związku z jego wynajmowaniem (np. remont, zakup wyposażenia, opłacenie ubezpieczenia).

Kwota wolna od podatku za wynajem mieszkania

Osoby, które w 2022 r. mogły jeszcze rozliczać prywatny najem mieszkania na zasadach ogólnych, odnośnie kwot uzyskanych z tego tytułu stosują dokładnie takie same zasady, jak przy dochodach z innych źródeł. Jeśli uzyskane przez Ciebie dochody są niższe od progu, przy którym pojawia się obowiązek podatkowy, to nie ciążą na Tobie żadne zobowiązania wobec urzędu skarbowego. Gdy przekroczysz obowiązujący próg, musisz zapłacić podatek.

Uwaga: jeśli w 2022 r. osiągałeś dochody z wielu źródeł, pamiętaj, że kwota wolna od podatku, czyli 30 000 zł, dotyczy ich wszystkich łącznie. Miej też na uwadze, że do 120 000 zł podatek wynosi 12%, natomiast od nadwyżki trzeba zapłacić fiskusowi 32%. Ponadto, jeśli Twoje dochody przekroczyły 1 mln zł, od nadwyżki ponad tę kwotę musisz też zapłacić 4% daniny solidarnościowej.

Jaki PIT za wynajem mieszkania za 2022 r.?

Dochody związane z wynajmowaniem mieszkania rozliczasz na druku zeznania rocznego PIT 28 lub PIT 36. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy płaciłeś ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, natomiast drugi ma zastosowanie, gdy w 2022 r. korzystałeś z rozliczenia na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej.

Aktualnie nie trzeba składać w ciągu roku informacji o wpłacanej zaliczce. Wystarczy dokonanie przelewu i złożenie w roku następnym zeznania rocznego.

Do kiedy rozliczyć podatek za wynajem mieszkania

Wynajmując mieszkanie, powinieneś na bieżąco regulować zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych. W roku następnym musisz złożyć na odpowiednim druku zeznanie roczne.

Termin przekazania skarbówce druku PIT 28, dotyczącego rocznego rozliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za rok miniony, upływał dotąd 28 lutego kolejnego roku. W 2023 r. został jednak wydłużony, zrównany z tym dotyczącym złożenia zeznania rocznego dotyczącego podatku dochodowego, który upływa 30 kwietnia. Nie zwalnia to jednak podatnika od konieczności zapłacenia zaliczki za grudzień lub IV kwartał 2022 r. do końca lutego.

PIT 36, na którym rozlicza się dochody z najmu osiągnięte w 2022 r. na zasadach ogólnych, a także wszystkie dochody związane z pracą, emeryturą/rentą, jak zapewne doskonale wiesz, trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następnego.

W przypadku, gdy ostatni dzień zapłaty zaliczki lub złożenia rocznego zeznania podatkowego jest dniem wolnym od pracy, to termin dopełnienia przez podatnika tych obowiązków ulega przesunięciu na pierwszy dzień roboczy.

Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Przez długie lata podatnicy musieli uważać, na jaki rachunek przekazują pieniądze fiskusowi, bo były one różne, zależnie od źródła opodatkowania. Na szczęście teraz jest znacznie prościej, wszystkie podatki związane z dochodami/przychodami wpłaca się na jedno konto – mikrorachunek podatkowy wygenerowany indywidualnie dla każdego podatnika na podstawie numeru PESEL (gdy osoba nie prowadzi działalności gospodarczej) lub numeru NIP (gdy podatnik jest przedsiębiorcą).

Można posiadać tylko jedno konto tego typu. Oznacza to, że jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i Twój mikrorachunek podatkowy związany jest z numerem NIP, a przy tym prywatnie wynajmujesz mieszkanie, to i tak podatek za wynajem wpłacasz na to samo konto. Musisz tylko pamiętać, by właściwie określić typ formularza przelewu (PPE albo PIT 28 w przypadku ryczałtu, PIT 5 lub PIT 36 przy rozliczeniu wg skali podatkowej), wybierając go spośród dostępnych opcji w bankowości elektronicznej.

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Zapłata podatku za wynajem mieszkania w zasadzie nie różni się od dokonywania innego przelewu. Różnica sprowadza się do tego, że zamiast standardowego formularza w bankowości elektronicznej trzeba wybrać odpowiedni szablon zobowiązania podatkowego.

PPE - formularz przelewu do wpłaty zaliczek miesięcznych/kwartalnych na podatek ryczałtowy;
PIT 28 - identyfikacja rozliczenia rocznego należnego podatku ryczałtowego wykazanego w zeznaniu podatkowym na formularzu PIT 28;
PIT 5 - formularz przelewu wpłaty podatku od wynajmu mieszkania za dany miesiąc (w 2023 r. nie ma on już zastosowania);
PIT 36 - identyfikacja płatności dotyczącej rocznego rozliczenia podatku dochodowego, w tym związanego z najmem mieszkania.

Potem pozostaje już tylko wpisanie numeru swojego mikrorachunku podatkowego, określenie okresu, którego dotyczy wpłata i potwierdzenie chęci zrealizowania płatności.

Kary za niepłacenie podatku od wynajmu mieszkania

Wielu właścicieli mieszkań wynajmuje je, nie odprowadzając należnego podatku. Liczą, że nikt się nie dowie o ich przychodach, cieszą się z kwoty, którą otrzymują. To balansowanie po bardzo cienkiej linii i to z dwóch powodów.

Po pierwsze, gdyby doszło do sporu z lokatorem związanego z niepłaceniem przez niego czynszu najmu, dewastowaniem mieszkania czy niechęcią jego opuszczenia po upływie okresu wypowiedzenia zawartej umowy, to ciężko będzie walczyć o swoje. Przyznasz, że dziwnie wyglądałoby dochodzenie sprawiedliwości w sytuacji, gdy samemu nie przestrzegało się prawa, nie płaciło podatku od wynajmu.

Drugi powód wiąże się bezpośrednio z odpowiedzialnością za łamanie przepisów podatkowych. Zgodnie z kodeksem karnym skarbowym uchylanie się od płacenia należnych podatków może zostać uznane za przestępstwo lub wykroczenie skarbowe, zależnie od wysokości niezapłaconego podatku. Granica uszczuplenia podatkowego określająca zakwalifikowanie czynu jako wykroczenie bądź przestępstwo skarbowe przebiega na poziomie pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia, czyli ok. 17 tys. zł.

Urząd skarbowy ma prawo samodzielnie określić, ile wyniosły straty budżetu państwa, czyli jakiej kwoty nie przekazałeś fiskusowi, i domagać się jej uiszczenia, wraz z odsetkami. Trzeba się też liczyć z karą, której wysokość uzależniona jest od kwalifikacji czynu.

W przypadku wykroczenia możliwe są następujące kary:

grzywna w wysokości od 1/10 do dwudziestokrotność minimalnego wynagrodzenia za pracę. Oznacza to, że w 2023 r. maksymalna kara może wynieść nawet ponad 70 tys. zł!
mandat karny nałożony przez urzędnika skarbowego w kwocie od 1/10 do pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2023 r. maksymalnie ok. 18 tys. zł;
wyrok nakazowy w granicach od 1/10 do dziesięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę, co w 2023 r. przekłada się na maksymalnie ok. 36 tys. zł.

Natomiast przy przestępstwie karę zawsze ustala sąd, określając liczbę stawek dziennych (od 10 do 720) i wysokość każdej z nich. Wysokość stawki dziennej może się wahać od 1/30 do czterystukrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę. Przy ustalaniu kary pod uwagę brane są też dochody, majątek, sytuacja rodzinna i postawa podatnika, który nie płacił należnego podatku.

Na przychylniejsze potraktowanie, a niekiedy nawet na brak kary, można liczyć wyrażając czynny żal, czyli zawiadamiając skarbówkę o popełnieniu czynu zabronionego i uiszczając należny podatek. Trzeba to jednak zrobić, zanim urząd rozpocznie postepowanie karno-skarbowe.

Podatek za wynajem mieszkania a VAT

W świetle przepisów dotyczących podatku VAT wynajmując komuś mieszkanie, prowadzisz działalność gospodarczą i – co za tym idzie – jesteś podatnikiem VAT. Nie ma znaczenia, czy robisz to w ramach formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako osoba prywatna. Na szczęście to tylko teoria, bo ustawy Prawo przedsiębiorców i o podatku dochodowym od osób fizycznych znacznie zawężają wspomniane pojęcia, istnieje też możliwość skorzystania z dwóch zwolnień. Jako wynajmującego najbardziej interesuje Cię to, które mówi, że podatku VAT nie musisz płacić, gdy lokal jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe (tzw. zwolnienie przedmiotowe).

Problem pojawia się, gdy mieszkanie będzie wykorzystywane jako lokal użytkowy, choćby tylko jeden pokój. Na szczęście istnieje możliwość skorzystania z drugiego zwolnienia, podmiotowego, o ile wysokość przychodów podlegających opodatkowaniu nie przekroczy 200 tys. zł. Abyś mógł skorzystać z tej opcji, musisz prowadzić ewidencję sprzedaży.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku VAT nie ma rozróżnienia na źródło przychodów, jak to jest w przypadku podatku dochodowego (PIT). Wspomniany limit dotyczy każdych działań podatnika podlegających opodatkowaniu VAT. Ta informacja ważna jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą (jako firma) i wynajmujących mieszkanie (prywatnie). Kwestia tego, co wlicza się dodatkowo do limitu przychodów objętych VAT, a co nie, to zupełnie odrębny, obszerny temat.

Korzystając ze zwolnień z podatku VAT, nie masz obowiązku wystawiania faktur VAT. Musisz to robić, gdy zostaniesz o to poproszony przez najemcę. Wtedy powinieneś zaznaczyć, że usługa jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Krótko mówiąc, możesz skorzystać z dwóch zwolnień z podatku VAT: przedmiotowego (wynajmujesz mieszkanie wyłącznie na cele mieszkaniowe) i/lub podmiotowego (wielkość przychodów podlegających podatkowi VAT nie przekracza 200 tys. zł w ciągu roku). Jeśli występują okoliczności wykluczające zastosowanie tych zwolnień, jesteś zobowiązany doliczyć do kwoty najmu podatek VAT i rozliczać się z niego według obowiązujących reguł.

Możliwa też jest sytuacja, że zechcesz zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i rozliczać ten podatek. Rozwiązanie to wybierają często osoby, które kupują mieszkania w condohotelach, by móc odliczyć VAT związany z zakupem nieruchomości. Fakt, że źródłem sfinansowania transakcji była gotówka lub kredyt hipoteczny, nie ma żadnego znaczenia.

Pierwszy rok na nowych zasadach

Opisane wyżej zasady dotyczące rozliczenia dochodów osiągniętych z wynajmu mieszkania odnoszą się do roku 2022 r. Jak wspomnieliśmy, według zapisów w Polskim Ładzie od roku 2023 nie można już pomniejszyć przychodów o koszty, gdyż wysokość należnego podatku ustalana jest obecnie wyłącznie w oparciu o stawkę ryczałtową.

W momencie wprowadzania obecnych przepisów wielu ekspertów zwracało uwagę, że uproszczenie w ten sposób systemu podatkowego odbije się na najemcach. Mówiono, że będą oni musieli płacić wyższy czynsz najmu, gdyż właściciele mieszkań, chcąc zgromadzić środki na niezbędne remonty oraz wymianę sprzętu, a przy tym utrzymać dotychczasową opłacalność najmu, podniosą stawki. Tak też się stało. Sytuację dodatkowo skomplikowała wysoka inflacja oraz duży popyt na mieszkania do wynajęcia ze strony Ukraińców, którzy przyjechali do Polski po agresji Rosji na ich kraj.

Rok 2023 oraz kolejne lata pokażą, jak brak możliwości odliczania od przychodów kosztów związanych z wynajmem wpłynie na ceny wynajmu.