Konta i promocje bankowe – Najlepszekonto.pl

My analizujemy konta bankowe. Ty je wybierasz.

Konta i promocje bankowe – Najlepszekonto.pl

Podatek za wynajem mieszkania 2021/2022

Podatek za wynajem mieszkania 2021/2022
Źródło: @ Towfiqu barbhuiya/unsplash
Spis treści

W tekście skupimy się na omówieniu zasad dotyczących osób fizycznych (tzw. najem prywatny), bez związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Będąc w takiej sytuacji, powinieneś podpisać umowę najmu z najemcą i obowiązkowo płacić podatek dochodowy. Prawdą jest, że czyni to coraz więcej właścicieli mieszkań, ale wciąż jeszcze szeroka jest szara strefa, w której ukrywają się Ci, którzy nie przestrzegają obowiązujących przepisów i narażają się na karę.

W obecnym stanie prawnym nie ma obowiązku zgłaszania umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony do naczelnika urzędu skarbowego. Taki wymóg dotyczy tylko najmu okazjonalnego, czyli sytuacji, gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni. Za niedopełnienie obowiązku grozi grzywna.

Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania

Zgodnie z zasadami obowiązującymi do końca 2021 r. właściciel mieszkania miał do wyboru dwie formy opodatkowania: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatek ryczałtowy) lub na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Reguły obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. Polskiego Ładu dopuszczają tylko tę pierwszą formę rozliczeń. Pod naciskiem opinii publicznej przyjęto zapis, że osoby rozliczające się według zasad ogólnych zachowują do tego prawo także w roku 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. nie będzie już wyjątków; wszystkich wynajmujących mieszkania jako osoby indywidualne będą obowiązywały jednolite zasady.

Wysokość podatku ryczałtowego uzależniona jest od kwoty przychodu. Jeśli nie przekracza on 100 tys. zł, to trzeba zapłacić fiskusowi 8,5%; powyżej tej granicy stawka wynosi 12,5% (wyższa stawka dotyczy tylko nadwyżki ponad kwotę graniczną, nie całej kwoty). Rozliczając najem według zasad ogólnych, stawki wynoszą 17 lub 32% od uzyskanego dochodu, zgodnie ze skalą podatkową.

W związku ze wspomnianymi zmianami narrację tego artykułu będziemy prowadzili dwutorowo: pokazując, jak ująć wpływy z tytułu najmu mieszkania w zeznaniu rocznym za rok 2021 r. oraz jak wykazywać przychody/dochody uzyskiwane w roku 2022, które trzeba będzie rozliczyć na druku PIT do 30 kwietnia 2023 r.

Proste zasady podatku zryczałtowanego

Do obliczenia należnego podatku brane są pod uwagę jedynie przychody z tytułu najmu mieszkania, nie sumuje się ich z przychodami z innych źródeł (np. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej, emerytur). Trzeba tylko uważać, by w umowie najmu wyraźnie rozróżnić kwoty należne Tobie jako właścicielowi lokalu (czynsz najmu) od opłat przekazywanych Ci przez najemcę na pokrycie czynszu dla administratora nieruchomości czy opłat dla dostawców mediów (prąd, gaz, woda itp.). To niezwykle ważne, gdyż podatek dotyczy tylko pieniędzy należnych Tobie. Jeśli tego wyraźnie nie rozgraniczysz w umowie, to cała kwota będzie uznana jako należność dla Ciebie i będziesz musiał od niej zapłacić podatek.

Blaski i cienie rozliczenia na zasadach ogólnych

Jeśli dotąd rozliczałeś się na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej, to wiesz, że jest to nieco bardziej skomplikowane, gdyż od przychodów (kwoty zapłacone przez najemcę) trzeba odjąć koszty związane z najmem (np. zakup nowych mebli, sprzętu AGD, wydatki na remont czy ubezpieczenie) i dopiero od tak obliczonego dochodu określić stawkę podatku.

W zeznaniu rocznym dochód z najmu sumuje się z innymi dochodami, co może wiązać się z koniecznością zapłacenia fiskusowi daniny według wyższej stawki podatkowej.

Rozliczenie podatku za wynajem mieszkania – jak płacić ryczałt?

Jak wspomnieliśmy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest obecnie jedyną formą płacenia podatku dostępną dla tych, którzy dopiero zaczynają uzyskiwać przychody z najmu mieszkania i działają jako osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej. W związku z tym nie ma konieczności zgłaszania tego w żaden sposób do urzędu skarbowego. Wpłata pierwszej zaliczki, oznaczonej właściwym symbolem (PPE), jest wystarczającym sygnałem dla urzędników, że uzyskujesz przychody z wynajmu.

Obowiązuje zasada, że odpowiednia kwota powinna być przekazana na mikrorachunek podatkowy podatnika do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym pojawił się pierwszy przychód (w przypadku rozliczeń kwartalnych: do 20. dnia kolejnego kwartału). Gdy nastąpił on w grudniu lub w IV kwartale, to przelewu należy dokonać w terminie składania druku zeznania rocznego PIT 28, czyli do 28 lutego roku następnego.

Prawo do rozliczeń kwartalnych przysługuje podatnikom, których przychody z tytułu najmu w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 200 tys. euro. O wyborze tej częstotliwości opłacania daniny nie trzeba informować urzędu skarbowego. Należy tylko zaznaczyć odpowiednią rubrykę w części U druku PIT 28 za rok, w którym podatek był opłacany kwartalnie.

Kwota wolna od podatku za wynajem mieszkania

Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie obowiązuje kwota wolna od podatku, trzeba go płacić od każdej otrzymanej złotówki.

Rozliczając się na zasadach ogólnych, stosujesz dokładnie takie same zasady, jak przy dochodach z innych źródeł. Jeśli uzyskane przez Ciebie dochody są niższe od progu, przy którym pojawia się obowiązek podatkowy, to nie ciążą na Tobie żadne zobowiązania wobec urzędu skarbowego. Gdy przekroczysz obowiązujący próg, musisz zapłacić podatek.

Uwaga: jeśli osiągasz dochody z wielu źródeł, pamiętaj, że kwota wolna od podatku dotyczy ich wszystkich łącznie.

Rok

Kwota wolna od podatku

Próg podatkowy*

2021

8000 zł

85 528 zł

2022

30 000 zł

120 000 zł

*Poniżej kwoty granicznej podatek wynosi 17%, po jej przekroczeniu trzeba płacić 32% od nadwyżki

Jaki PIT za wynajem mieszkania?

Dochody związane z wynajmowaniem mieszkania rozliczasz na druku zeznania rocznego PIT 28 lub PIT 36. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy płacisz ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, natomiast drugi ma zastosowanie, gdy nadal korzystasz z rozliczenia na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej.

Aktualnie nie trzeba składać w ciągu roku informacji o wpłacanej zaliczce. Wystarczy dokonanie przelewu i złożenie w roku następnym zeznania rocznego.

Do kiedy rozliczyć podatek za wynajem mieszkania

Wynajmując mieszkanie, powinieneś na bieżąco regulować zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych. W roku następnym musisz złożyć na odpowiednim druku zeznanie roczne.

Termin przekazania skarbówce druku PIT 28, dotyczącego rozliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za rok miniony, upływa 28 lutego. Natomiast PIT 36, na którym rozlicza się dochody z najmu na zasadach ogólnych, a także wszystkie dochody związane z pracą, emeryturą/rentą, jak zapewne doskonale wiesz, trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następnego.

W przypadku, gdy ostatni dzień zapłaty zaliczki lub złożenia rocznego zeznania podatkowego jest dniem wolnym od pracy, to termin dopełnienia przez podatnika tych obowiązków ulega przesunięciu na pierwszy dzień roboczy.

Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Przez długie lata podatnicy musieli uważać, na jaki rachunek przekazują pieniądze fiskusowi, bo były one różne, zależnie od źródła opodatkowania. Na szczęście teraz jest znacznie prościej, wszystkie podatki związane z dochodami/przychodami wpłaca się na jedno konto – mikrorachunek podatkowy wygenerowany indywidualnie dla każdego podatnika na podstawie numeru PESEL (gdy osoba nie prowadzi działalności gospodarczej) lub numeru NIP (gdy podatnik jest przedsiębiorcą).

Można posiadać tylko jedno konto tego typu. Oznacza to, że jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i Twój mikrorachunek podatkowy związany jest z numerem NIP, a przy tym prywatnie wynajmujesz mieszkanie, to i tak podatek za wynajem wpłacasz na to samo konto. Musisz tylko pamiętać, by właściwie określić typ formularza (PPE albo PIT 28 w przypadku ryczałtu, PIT 5 lub PIT 36 przy rozliczeniu wg skali podatkowej), wybierając go spośród dostępnych opcji w bankowości elektronicznej.

Kary za niepłacenie podatku od wynajmu mieszkania

Wielu właścicieli mieszkań wynajmuje je, nie odprowadzając należnego podatku. Liczą, że nikt się nie dowie o ich przychodach/dochodach, cieszą się z kwoty, która pozostaje w ich kieszeni. To balansowanie po bardzo cienkiej linii i to z dwóch powodów.

Po pierwsze, gdyby doszło do sporu z lokatorem związanego z niepłaceniem przez niego czynszu najmu, dewastowaniem mieszkania czy niechęcią jego opuszczenia po upływie okresu wypowiedzenia zawartej umowy, to ciężko będzie walczyć o swoje. Przyznasz, że dziwnie wyglądałoby dochodzenie sprawiedliwości w sytuacji, gdy samemu nie przestrzegało się prawa, nie płaciło podatku od wynajmu.

Drugi powód wiąże się bezpośrednio z odpowiedzialnością za łamanie przepisów podatkowych. Zgodnie z kodeksem karnym skarbowym uchylanie się od płacenia należnych podatków może zostać uznane za przestępstwo lub wykroczenie skarbowe, zależnie od wysokości niezapłaconego podatku.

Urząd skarbowy ma prawo samodzielnie określić, ile wyniosło uszczuplenie podatkowe, czyli jakiej kwoty nie przekazałeś fiskusowi, i domagać się od Ciebie jej uiszczenia, wraz z odsetkami i grzywną. Wysokość tej ostatniej uzależniona jest od kwalifikacji czynu. W przypadku wykroczenia kara wynosi dwukrotność minimalnego wynagrodzenia za pracę. Natomiast przy przestępstwie karę ustala sąd, określając liczbę stawek dziennych i wysokość każdej z nich w powiązaniu z aktualnie obowiązującym minimalnym wynagrodzeniem za pracę. Pod uwagę brane są też dochody, majątek, sytuacja rodzinna i postawy podatnika, który nie płacił należnego podatku.

Podatek za wynajem mieszkania a VAT

W świetle przepisów dotyczących podatku VAT wynajmując komuś mieszkanie, prowadzisz działalność gospodarczą i – co za tym idzie – jesteś podatnikiem VAT. Nie ma znaczenia, czy robisz to w ramach formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako osoba prywatna. Na szczęście to tylko teoria, bo ustawy Prawo przedsiębiorców i o podatku dochodowym od osób fizycznych znacznie zawężają wspomniane pojęcia, istnieje też możliwość skorzystania z dwóch zwolnień. Jako wynajmującego najbardziej interesuje Cię to, które mówi, że podatku VAT nie musisz płacić, gdy lokal jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe (tzw. zwolnienie przedmiotowe).

Problem pojawia się, gdy mieszkanie będzie wykorzystywane jako lokal użytkowy, choćby tylko jeden pokój. Na szczęście istnieje możliwość skorzystania z drugiego zwolnienia, podmiotowego, o ile wysokość przychodów podlegających opodatkowaniu nie przekroczy 200 tys. zł. Abyś mógł skorzystać z tej opcji, musisz prowadzić ewidencję sprzedaży.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku VAT nie ma rozróżnienia na źródło przychodów, jak to jest w przypadku podatku dochodowego (PIT). Wspomniany limit dotyczy każdych działań podatnika podlegających opodatkowaniu VAT. Ta informacja ważna jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą (jako firma) i wynajmujących mieszkanie (prywatnie). Kwestia tego, co wlicza się dodatkowo do limitu przychodów objętych VAT, a co nie, to zupełnie odrębny, obszerny temat.

Korzystając ze zwolnień z podatku VAT, nie masz obowiązku wystawiania faktur VAT. Musisz to robić, gdy zostaniesz o to poproszony przez najemcę. Wtedy powinieneś zaznaczyć, że usługa jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Krótko mówiąc, możesz skorzystać z dwóch zwolnień z podatku VAT: przedmiotowego (wynajmujesz mieszkanie wyłącznie na cele mieszkaniowe) i/lub podmiotowego (wielkość przychodów podlegających podatkowi VAT nie przekracza 200 tys. zł w ciągu roku). Jeśli występują okoliczności wykluczające zastosowanie tych zwolnień, jesteś zobowiązany doliczyć do kwoty najmu podatek VAT i rozliczać się z niego według obowiązujących reguł.

Możliwa też jest sytuacja, że zechcesz zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i rozliczać ten podatek. Rozwiązanie to wybierają często osoby, które kupują mieszkania w condohotelach, by móc odliczyć VAT związany z zakupem nieruchomości. Fakt, że źródłem sfinansowania transakcji była gotówka lub kredyt hipoteczny, nie ma żadnego znaczenia.

Wkrótce nadejdą zmiany

Opisane wyżej zasady dotyczą rozliczenia dochodów osiągniętych z wynajmu mieszkania za rok 2021 r. i mają też zastosowanie do tych uzyskiwanych w 2022 r. Jak wspomnieliśmy, według zapisów w Polskim Ładzie wszystko zmieni się w roku 2023. Przyjęte już przez rząd i parlament regulacje mówią, że wówczas nie będzie można pomniejszyć przychodów o koszty, gdyż wysokość podatku od wynajmu mieszkania będzie ustalana wyłącznie w oparciu o stawkę ryczałtową.

Jeśli korzystasz obecnie z rozliczania podatku na zasadach ogólnych, to sugerujemy, byś, dbając o swoje finanse, pomyślał, czy mieszkanie nie wymaga remontu, nie jest wskazane kupno nowego wyposażenia. Realizując te działania do końca 2022 r., będziesz mógł wpisać związane z tym wydatki w koszty i tym samym obniżyć wysokość dochodu, a, co za tym idzie, zmniejszyć kwotę podatku należnego fiskusowi. Wynajmując mieszkanie, zapewne doskonale wiesz, że częsta modernizacja wnętrza to nie fanaberia, lecz konieczność, bo wielu lokatorów nie dba o lokale, pozostawia je w stanie wymagającym przynajmniej odświeżenia, by można je zaoferować nowym najemcom.

Nie brak głosów, że uproszczenie w ten sposób systemu podatkowego odbije się na najemcach, którzy będą musieli płacić wyższy czynsz najmu. Wydaje się to logiczne, gdyż właściciele mieszkań, chcąc zgromadzić środki na niezbędne remonty oraz wymianę sprzętu, a przy tym utrzymać dotychczasową opłacalność najmu, mogą faktycznie podnieść stawki.