Moneteo
Spis treści
Wróć

Licytacje komornicze – okazja czy pułapka?

Krzysztof Duliński
Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych
Krzysztof Duliński
Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych

160 publikacji 3188 komentarzy

Recenzent promocji bankowych i autor tekstów poradnikowych dotyczących zarządzania finansami osobistymi będący zdania, że nawet najbardziej skomplikowane zagadnienie można przedstawić w prosty i przystępny sposób.


4 komentarze
Licytacje komornicze – okazja czy pułapka?

Informacje o przebiegu licytacji komorniczych mogą Ci się przydać niezależnie od tego, w jakiej roli wystąpisz – dłużnika, licytanta (kupującego) czy wierzyciela obserwującego wydarzenie często wieńczące egzekucje komornicze.

Licytacje komornicze – co trzeba wiedzieć?

Przede wszystkim musisz wiedzieć, że jest to forma publicznej sprzedaży ruchomości (np. dzieła sztuki, antyku, samochodu, mebli, sprzętu elektronicznego) lub nieruchomości (np. domu, mieszkania, działki, garażu, miejsca postojowego, biura, magazynu), której celem jest uzyskanie środków na spłatę zobowiązań dłużnika. Przygotowuje ją komornik na mocy doręczonego mu przez wierzyciela a wystawionego przez sąd tytułu wykonawczego.

Po drugie, powinieneś znać kilka pojęć:

  • licytant – osoba biorąca udział w licytacji, chcąca kupić rzecz będącą jej przedmiotem;
  • kwota oszacowania – wartość ruchomości/nieruchomości wystawionej na licytację określona przez komornika lub biegłego. W przypadku nieruchomości konieczne jest sporządzenie operatu szacunkowego, który precyzyjnie ją opisuje, określa jej wartość rynkową;
  • kwota wywołania (cena wywoławcza) – kwota, od której zacznie się licytacja. Przy pierwszym przetargu jest to ¾ kwoty oszacowania, przy drugim – 2/3 wartości (w przypadku nieruchomości) lub ½ (dla ruchomości);
  • kwota przybicia – najwyższa kwota zaoferowana w trakcie licytacji;
  • postąpienie (przebicie) – minimalna kwota, o jaką musi być wyższa nowa oferta od dotychczasowej. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych;
  • rękojmia, wadium – kwota (10% kwoty oszacowania), jaką należy wpłacić przed rozpoczęciem licytacji, by móc w niej wziąć udział. Rękojmia nie jest wymagana, gdy wartość oszacowania nie przekracza 5 tys. zł.

Jest to swego rodzaju gwarancja, że wpłacająca ją osoba faktycznie jest zainteresowana przedmiotem aukcji, gdyż w razie wygrania przetargu, ale odstąpienia od uiszczenia pełnej kwoty, wpłacona rękojmia przepada.

Jak działają licytacje komornicze?

Przetargi komornicze ruchomości odbywają się w miejscu i czasie wyznaczonym przez komornika (na ogół jest to lokal jego kancelarii lub miejsce zamieszkania/siedziba dłużnika). Natomiast licytacje nieruchomości przeprowadzane są w sądzie rejonowym. Prowadzi je komornik w obecności sędziego lub referendarza sądowego. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy zgłoszenie się choć jednego licytanta, który prawidłowo wpłacił rękojmię (wadium).

Przetarg odbywa się ustnie i trwa do momentu, aż nikt mimo trzykrotnego wywołania nie zgłosi wyższej oferty od ostatnio podanej. Nie widząc chętnych do przebicia, komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Potem sporządza protokół, w którym zaznacza m.in. dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę.

W przypadku wygrania aukcji wadium jest zaliczane na poczet należności, ale w razie odstąpienia od kupna przepada w całości. Pozostałym uczestnikom licytacji wpłacone przez nich pieniądze są niezwłocznie zwracane.

W roli licytantów nie mogą występować komornik, dłużnik, członkowie ich najbliższych rodzin, a także osoby będące na aukcji w związku z wykonywaniem czynności urzędowych (np. pracownik kancelarii komornika prowadzącego licytację). Niedozwolony jest również  udział licytanta, który wygrał poprzednie postępowanie wobec danej ruchomości/nieruchomości, ale nie zapłacił wymaganej ceny.

Choć przepisy formalnie tego nie zabraniają, to wypracowana praktyka mówi, że licytantami, ze względu na szczególną sytuację swojego zawodu, nie powinni być też sędziowie.

Możliwy jest udział w licytacji poprzez pełnomocnika. Trzeba wówczas przedstawić stosowne pełnomocnictwo z urzędowo potwierdzonym podpisem.

Cena wywoławcza przy pierwszej licytacji stanowi 3/4 wartości oszacowania. Jeśli aukcja nie przyniesie rezultatu (nie zgłosił się żaden licytant, nie doszło do przebicia kwoty oszacowania), to dochodzi do drugiej licytacji, która zaczyna się od 2/3 kwoty oszacowania.

W przypadku braku ofert na II licytacji wierzyciel może przejąć nieruchomość za cenę wywołania. Gdy nie skorzysta z tego prawa, postępowanie egzekucyjne jest umarzane i może być wszczęte ponownie najwcześniej po upływie pół roku.

Dodajmy, że na licytacjach prowadzonych w trybie uproszczonym, który można zastosować do kilku rodzajów nieruchomości, np. działek, cena wywołania na drugiej licytacji może wynosić połowę kwoty oszacowania.

Komornik ma zawsze prawo odwołać licytację bez podania przyczyny. To jego suwerenna decyzja, która może (ale nie musi) wiązać się z zaspokojeniem roszczeń wierzycieli w inny sposób czy pojawieniem się nowych okoliczności.

Gdzie szukać licytacji komorniczych? W wielu miejscach

Obwieszczenia o licytacjach komorniczych muszą obowiązkowo zawisnąć na tablicach ogłoszeń sądu organizującego licytację, na stronach internetowych, których administratorem jest Krajowa Rada Komornicza oraz kancelaria komornika prowadzącego postępowanie, a także w lokalnej prasie (ten wymóg nie dotyczy licytacji ruchomości). Nic nie stoi na przeszkodzie, by były zamieszczone też w innych serwisach internetowych. Nie ma jednak sensu płacić za dostęp do nich, gdyż ze wspomnianej witryny Krajowej Rady Komorniczej może korzystać każdy, na dodatek posiada ona mechanizm powiadomień o licytacjach spełniających określone przez zainteresowanego kryteria.

W przypadku licytacji nieruchomości istnieje obowiązek opublikowania obwieszczenia o niej również w budynku urzędu gminy, na terenie której znajduje się przedmiot licytacji.

Ogłoszenie musi się pojawić minimum 14 dni przed datą przetargu.

W treści informacji powinny się znaleźć m.in.:

  • wskazanie, czy jest to I czy II licytacja,
  • dane licytowanej ruchomości lub nieruchomości (łącznie z numerem księgi wieczystej, przeznaczeniem, wypisem z rejestru gruntów, mapką) oraz określeniem daty i miejsca ich oglądania,
  • wskazanie daty, miejsca i sposobu przeprowadzenia licytacji,
  • wartość oszacowania oraz kwota wywołania,
  • określenie wysokości wadium i zasad jego wpłaty,
  • dane kontaktowe komornika, który prowadzi egzekucję i może udzielić dodatkowych informacji.

Jako ciekawostkę dodajmy fakt, że istnieje serwis internetowy umożliwiający aukcjach komorniczych, upadłościowych oraz likwidacyjnych organizowanych w krajach Unii Europejskiej. W jego bazie znajduje się oferta ponad 50 domów aukcyjnych, przeprowadzających licytacje online.

Licytacje komornicze nieruchomości – niebezpieczeństwa czyhające na licytanta

Fakt, że na pierwszej licytacji domu, mieszkania czy innej nieruchomości cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości rynkowej, sprawia, że na pierwszy rzut oka możesz uznać ją za bardzo atrakcyjną propozycję. Musisz jednak wziąć pod uwagę, że podobnie może pomyśleć wiele osób, więc cena zapewne szybko pójdzie w górę. W zapale licytowania łatwo się pogubić i przeszarżować z ceną.

To nie jedyne niebezpieczeństwo, jakie czyha na niedoświadczonego licytanta. Inna to niewłaściwe oszacowanie wartości nieruchomości, nieadekwatne do jej stanu technicznego i atrakcyjności, przez co kwota wywołania będzie zbliżona do ceny rynkowej (a może nawet wyższa).

Całą kwotę (pomniejszoną o wpłacone wadium) za wylicytowaną nieruchomość powinieneś wpłacić na rachunek depozytowy Ministerstwa Finansów w ciągu dwóch tygodni od daty licytacji nieruchomości. Możesz ubiegać się o prolongatę tego terminu maksymalnie do miesiąca. W tym czasie raczej nie załatwisz kredytu, gdyż bank zapewne poprosi o protokół z licytacji, postanowienie o przybiciu, potwierdzenie wpłaty wadium.

Pamiętaj też, że licytacja jest konsekwencją nieregulowania zobowiązań przez jego dotychczasowego właściciela. Najczęściej chodzi o niespłacony kredyt, ale możliwe, że ma on też długi wobec spółdzielni czy innego zarządcy nieruchomości.

Pierwsza opcja nie nastręcza kłopotów – po przekazaniu kredytodawcy kwoty sprzedaży ustalonej w drodze licytacji hipoteka ustanowiona na nieruchomości wygasa, nawet jeśli wylicytowana suma nie zaspokaja wszystkich jego roszczeń. W drugim przypadku pojawia się problem spłaty zadłużenia.

Przy „normalnej” sprzedaży nieruchomości (nie w ramach egzekucji komorniczej) sprzedający musi uregulować zaległości przed przystąpieniem do sporządzania aktu notarialnego lub uzyskać specjalne zaświadczenie o wysokości zadłużenia od zarządcy nieruchomości. W przypadku nabycia zadłużonej nieruchomości na licytacji możliwe jest, że żądanie uregulowania długu zostanie skierowane do nowego właściciela.

Innym bardzo poważnym problemem mogą być lokatorzy licytowanego mieszkania czy domu. Najlepiej jest się z nimi porozumieć co do terminu opuszczenia lokalu. Gdy to się nie uda, trzeba wszcząć postępowanie eksmisyjne, które na ogół jest długie i uciążliwe, gdyż nie można nikogo wyrzucić na bruk. Dłużnik może składać odwołania i zażalenia na każdym jego etapie i niemal na pewno z tego prawa skorzysta. Co więcej, pewnie nie będzie regulował należności wobec zarządcy nieruchomości, co przysporzy dodatkowych kłopotów.

Wyjątkowo skomplikowana jest sytuacja, gdy w dziale III księgi wieczystej zostało zapisane tzw. dożywocie, czyli prawo określonej osoby do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Oznacza ono bowiem także obowiązek zapewnienia jej utrzymania i opieki.

Działania po wygraniu licytacji nieruchomości

Po wygraniu licytacji komorniczej nieruchomości musisz poczekać na postanowienie sądu o przybiciu oraz o przysądzeniu własności do nieruchomości. Po uprawomocnieniu się tego drugiego, które pełni rolę aktu notarialnego, wystąp z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Potem zawnioskuj w wydziale ksiąg wieczystych o wykreślenie obciążeń hipotecznych i wpisanie Ciebie jako nowego właściciela.

Ile to potrwa? Nie sposób precyzyjnie odpowiedzieć na to pytanie, gdyż zależy to od wielu zmiennych, m.in. liczby spraw w sądzie, ewentualnych skarg na działania komornika, zażaleń na decyzję sądu, a nawet od tego, czy strony postępowania odbierają korespondencję.

Licytacje komornicze samochodów – modele, roczniki, ceny

Dłużnicy są bardzo różni, więc i należące do nich samochody różnią się znacznie między sobą, zarówno marką, wiekiem, jak i stanem technicznym. Zważywszy na fakt, że licytowany pojazd można oglądać tylko w dniu przetargu i jedynie w miejscu wskazanym przez komornika, to trzeba mieć odpowiednią wiedzę i doświadczenie, by należycie ocenić atrakcyjność przedmiotu licytacji, cenę, za jaką warto go kupić.

Czasu do namysłu nie ma wiele, bo wylicytowaną kwotę trzeba wpłacić najpóźniej do południa następnego dnia po licytacji. Śmiało można powiedzieć, że za wady ukryte komornik nie odpowiada. Zażalenie na jego czynności może dotyczyć tylko uchybień formalnych, należy je wnieść w ciągu 7 dni od daty przetargu.

E-licytacje komornicze online – dla kogo i na jakich zasadach

Internetowe licytacje, w których można wziąć udział bez wychodzenia z domu, przeprowadzane są na stronie e-licytacje.komornik.pl administrowanej przez Krajową Radę Komorniczą. Mogą w nich uczestniczyć pełnoletnie osoby fizyczne posiadające konto we wspomnianym serwisie, o ile nie są w gronie wykluczonych, o których wspomnieliśmy na początku tekstu.

Taka forma sprzedaży rzeczy zadłużonego pozwala uniknąć zmów cenowych, sprzyja transparentności przetargu i ograniczeniu kosztów, co ma znaczenie dla dłużnika, który ponosi wszelkie koszty windykacji. Z racji większego zasięgu e-licytacji rosną szanse na dojście przetargu do skutku.

Zasady ogólne

Taka forma licytacji dopuszczalna jest tylko na wniosek jednego z wierzycieli. Co do zasady licytacja elektroniczna nie różni się od tej tradycyjnej. Wyjątkiem jest termin wpłaty wadium. O ile standardowo należy je zawsze uiścić najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację, o tyle przy sprzedaży na odległość jest od tej reguły istotne odstępstwo. W przypadku licytacji nieruchomości w zwykłym trybie (nie uproszczonym) pieniądze muszą być wpłacone na konto bankowe 2 dni przed jej rozpoczęciem.

Z wpłaty całości lub części rękojmi zwolniony jest wierzyciel przystępujący do e-licytacji.

Dokonanie wpłaty rękojmi daje prawo do przystąpienia do e-licytacji, ale ostateczną decyzję o dopuszczeniu do udziału w niej podejmuje zawsze komornik. Jeśli wadium nie jest wymagane, to do przetargu można przystąpić już w trakcie jego trwania.

Kwota rękojmi jest zwracana tylko osobie, która nie wygrała licytacji. Pieniądze są przesyłane na rachunek, z którego został dokonany przelew lub na konto wskazane przez licytanta w serwisie.

Jak założyć konto, by brać udział w e-licytacjach?

Do założenia profilu na stronie e-licytacje.komornik.pl wystarczy posiadanie numeru PESEL. Po kliknięciu w opcję Załóż konto trzeba wpisać dane osobowe, po czym potwierdzić chęć założenia konta, korzystając z linka otrzymanego na podany adres e-mail. Na wysłanie potwierdzenia masz 24 godziny od wygenerowania linku. Jeśli tego nie zrobisz, Twój wniosek wygaśnie i będziesz musiał całą procedurę zacząć od początku.

Potem trzeba poczekać na weryfikację numeru PESEL w Systemie Rejestrów Państwowych i, gdy zostanie ona zakończona pozytywnym wynikiem, otrzymasz mail z loginem umożliwiającym korzystanie z serwisu. Powinno to potrwać maksymalnie 48 godzin. W razie negatywnej weryfikacji możesz podjąć kolejną próbę, a jeśli i ona, a także i trzecia, nie będą pozytywne, to pozostanie Ci udanie się do dowolnej kancelarii komorniczej, by komornik zweryfikował Twoją tożsamość.

Zasady uczestnictwa i przebieg e-licytacji

W e-licytacjach możesz uczestniczyć w swoim imieniu albo jako pełnomocnik osoby fizycznej lub prawnej. W tym drugim przypadku konieczne jest dołączenie w systemie lub przedstawienie komornikowi udzielonego Ci pełnomocnictwa.

Licytacja zawsze trwa 7 dni, musi się rozpocząć i zakończyć w dzień roboczy w godzinach 9:00 – 14:00. Reguła nie ma zastosowania, gdy nikt się nie zgłosił do przetargu (wówczas pojawia się komunikat, że licytacja nie doszła do skutku) lub zaistniały okoliczności zmuszające komornika do jej anulowania (np. postępowanie egzekucyjne zostało umorzone lub zakończone, dłużnik spłacił należność w całości). Przy czym anulowanie przetargu nie może być dokonane już po jego zakończeniu.

W czasie trwania licytacji możesz zgłaszać swoje oferty, pamiętając, że kwota postąpienia musi wynosić min. 1%, z zaokrągleniem do pełnych złotych w górę. W systemie zawsze widoczna jest aktualna najwyższa cena oraz unikalny identyfikator licytanta (jego dane osobowe ujawniane są tylko komornikowi), który ją zaoferował.

W trakcie trwania e-licytacji nie można się z niej wycofać. Zanim podbijesz cenę, dobrze się zastanów, bo możesz się okazać zwycięzcą przetargu. Gdybyś odstąpił od kupna przedmiotu licytacji, to stracisz wpłacone wadium.

Licytacje online kończą się identycznie jak te odbywające się w sądzie. Ogłaszana jest oficjalnie kwota przybicia, wskazywany licytant, który ją zaproponował, co oznacza, że powinien on wpłacić zadeklarowaną kwotę w kancelarii komornika organizującego przetarg lub na jego konto bankowe. Dopiero wtedy możliwe jest odebranie wylicytowanego przedmiotu. Pamiętaj, że nabyta w ten sposób rzecz nie jest objęta żadną gwarancją, z tytułu jej kupna nie przysługują Ci żadne prawa związane z ochroną kupujących.

Licytacje komornicze online – co można na nich kupić?

To, co akurat jest zajęte przez komornika – można odpowiedzieć na powyższe pytanie.

Wyszukiwanie interesujących nas rzeczy ułatwia bardzo rozbudowana wyszukiwarka. Podstawowy sposób przeszukiwania aktualnych e-licytacji to oczywiście wybór między ruchomościami i nieruchomościami (ich sprzedaż na e-licytacji umożliwiają przepisy obowiązujące od 19 września 2021 r.), a następnie według kategorii. Wśród ruchomości do wyboru są m.in. antyki, sztuka; biżuteria, zegarki; łodzie jachty; maszyny przemysłowe; maszyny rolnicze; meble; motocykle, skutery, quady; odzież; samochody czy pozostałe ruchomości. Z kolei wśród nieruchomości znajdziemy m.in. garaże, miejsca postojowe; grunty; domy; mieszkania; lokale użytkowe, a także… statki morskie.

Poszukiwania można też prowadzić według słów kluczowych, miejsca, gdzie znajduje się przedmiot licytacji, ceny oszacowania lub wywołania, wymaganej (bądź nie) rękojmi oraz daty rozpoczęcia licytacji. Mnogość możliwości sprawia, że licytacje komornicze internetowe żartobliwie nazywane są komorniczym Allegro.

Znalezienie oferty w interesującej Cię kategorii nie sprawi Ci z pewnością kłopotu. Gorzej z oceną atrakcyjności przedmiotu wystawionego na licytację. Zdjęcia na ogół są bardzo ogólne, często ciemne czy rozmazane. Na dodatek w opisach często są tylko wymagane informacje (o tym kto przeprowadza egzekucję komorniczą, kiedy zacznie się e-licytacja oraz jakie są kwoty oszacowania oraz wywołania), nie ma natomiast szczegółów na temat parametrów danej rzeczy, jej stanu technicznego. Wówczas pozostaje kontakt z komornikiem i próba dopytania go o szczegóły lub umówienie się na oględziny.

Licytacje komornicze – czy warto brać w nich udział?

Jednoznaczna odpowiedź na powyższe pytanie jest trudna. Na licytacji komorniczej można ustrzelić jakąś okazję, ale z pewnością nie będzie to reguła. Samochody, mieszkania czy domy wystawione na licytacje przez komornika na ogół nie będą spełniały wszystkich Twoich oczekiwań.

Dobrego przygotowania wymaga zwłaszcza kupno w ten sposób samochodu lub nieruchomości. Trzeba bowiem znać nie tylko reguły aukcji, ale potrafić dobrze ocenić rzeczywistą wartość przedmiotu licytacji.

Dobrym pomysłem wydaje się obecność na kilku aukcjach w roli obserwatora, by zobaczyć, jak one przebiegają, jakie nietypowe sytuacje mogą się zdarzyć. Jedną z nich może być udział w licytacji osoby podstawionej przez dłużnika, która stara się podgrzać atmosferę i doprowadzić do jak najwyższej kwoty przybicia. Owszem, ryzykuje, że nikt nie przebije jej oferty i odstępując od kupna utraci wadium, ale i to może być korzystne dla dłużnika, gdyż – jeśli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość – będzie mógł z niej dalej spokojnie korzystać.

Aukcje komornicze wymagają odporności psychicznej

Aukcje samochodowe to trochę kupowanie kota w worku. Nie ma bowiem możliwości przejechania się licytowanym pojazdem, gruntownego przeglądu wszystkich podzespołów, porozmawiania z jego właścicielem, by wychwycić ewentualne nieścisłości w jego opowieści o losach pojazdu. Trzeba zdać się na ocenę rzeczoznawcy i własne szczęście.

Należy jeszcze wspomnieć o kwestiach etycznych związanych z licytacją nieruchomości zamieszkałej przez osoby, które nie mają innego lokum. Jeśli czujesz, że będziesz miał opory moralne przed stanowczymi działaniami zmierzającymi do ich eksmisji, to lepiej nie zastanawiaj się nad udziałem w takim przetargu. W dążeniu w granicach prawa do możliwości pełnego korzystania z kupionego mieszkania czy domu nie ma nic złego, ale u niektórych osób może to wywoływać dyskomfort psychiczny, więc nie warto brać sobie na głowę tego typu kłopotów.

Podsumowując, kupowanie na aukcjach komorniczych może być opłacalne, jeśli jesteś w stanie prawidłowo ocenić wartość rynkową przedmiotu licytacji, masz pewność, że nie ma on żadnych ukrytych wad. Przyda się też znajomość procedur i odporność psychiczna.

Uczestniczyłeś w licytacji komorniczej? Masz doświadczenie w kupowaniu w ten sposób różnych rzeczy? Podziel się swoimi przemyśleniami z Czytelnikami w komentarzu pod tekstem.


Komentarze

(4)
Sortuj od najnowszych
Dodaj swój komentarz...
I
Irena
Gość

Wygrałam licytację nieruchomości lecz dłuznik ciągle składa skargi na kazde postanowienie sądu ostatnie to decyzja o przebiciu i tutaj trwa to już 2 m-ce ile czasu może to jeszcze trwać.

Odpowiedz

Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych
@Irena

Trudno to określić nie znając wszystkich szczegółów sprawy. Najlepiej będzie, byś skontaktowała się z prawnikiem, który ma doświadczenie w tego sprawach; może komornik, który organizował licytację będzie miał wiedzę jak wiele możliwości sprzeciwu pozostało jeszcze dłużnikowi do wykorzystania.

Odpowiedz

K
Kazimierz
Gość

Dlaczego policja nic nie robi kompletnie,przy takich aukcjach komorniczych, normalny obywatel nie jest w stanie kupić czegokolwiek. Mafie w postaci koksów i innych chorych psychicznie osób,które grożą za uczestniczenie w aukcjach,przecież to jest na porządku dziennym. To jest chore!!!

Odpowiedz

Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych
@Kazimierz

Temat jest bardzo delikatny, trudny do udowodnienia tylko na podstawie obserwacji, wymagający odpowiednich działań od policji. Patrząc z zewnątrz, być może trudno je dostrzec, a z kolei policji może nie zależeć na chwaleniu się sukcesami ze względów operacyjnych.

Odpowiedz